东原阅境养狗多吗地价降7千武汉这里房价在

武汉的市场分化，愈发严重。

有的区域，房价节节攀升，比如白沙洲和四新；有的板块，房价步步阴跌，比如东西湖吴家山。

涨虽各有各的理由，但根本上还是太好卖。

涨不动甚至阴跌，大部分是因为卖不出去。不排除政策因素导致的“面粉”降价，楼面价越来越便宜。

不好卖，基本上离不开这几种情况：

1.市场预期变化，由热转冷

2.价格贵，性价比太低

3.板块内供货量大，短期供大于求

去年至今年上半年，吴家山很不幸以上几条全中。但需要提醒大家的是，接下来随着一大波纯新毛坯盘、地铁盘的涌入吴家山1.8万+的刻板印象或将被击碎，新一轮价格体系将建立，这一批纯新盘里拿地价最便宜的比前两年足足便宜7千！

01

吴家山的供应即将井喷

库存超1.8万套！

目前，吴家山主力新房楼盘超11个，根据武汉市房管局的备案情况统计到，11个楼盘的库存已超1.8万套！

老盘现状

中南熙悦、融创观澜府、电建地产洺悦御府、金地悦海湾，均在售。

融创观澜府，现在铺天盖地都是广告，各路中介都在卖，为啥？真的是去化太艰难，必须借助分销。

中南熙悦，貌似自己放弃“治疗”了。上周去它售楼部，空荡荡的，没有一个置业，只有一个前台，弄啥呢？说我们现在平销，不需要那么多置业...也是，卖1.85万，马路对面某盘吆喝自己1.5万。对比太残暴。

电建地产洺悦御府，这是个聪明的盘。审时度势然后痛定思痛卖毛坯，1.3万，以价换量的路子效果很不错，要知道拿地9千+，你看中南和融创就没这个胆量。

佳兆业悦府，老盘中价格最便宜，高层含装修1.25万。价格优势不用说，且又是地铁口，去化根本不愁，预计6月再加推22号楼，97-129平。

纯新盘现状

华发四季：预计6月中旬开盘，首推7号楼和8号楼，建面90平和115平。毛坯交付。正在收资料中。

图：华发四季楼栋实拍

楼盘简评：小区一共8栋住宅，一所幼儿园。地铁口盘，项目的大门设置在小区的东面中间位置，这样沿着七彩路往北步行300米就可1号线地铁三店站，目前七彩路还没有修通。售楼部对外预计开盘价格在1.2万-1.4万/平。

东原阅境：预计6月开盘5.6.7号楼，推出95、105、108、125平精装房源，目前正在登记中，售楼部对外预计开盘含装修1.5万/平左右。

图：东原阅境沙盘

楼盘点评：东原阅境是东原布局东西湖的首个项目，在武昌这边有东原启城、东原乐见城，先不说楼盘好不好，但口碑真的一言难尽。东原阅境的位置比不上华发四季，虽然也是地铁盘，步行到地铁口距离稍远点，到地铁三店站约900米。自带3800平底商和幼儿园。

汉口澎湃城：预计6月首次开盘，推4、6、7、8、9号楼，建面约98-127平三房四房，带装修。目前正在登记中，项目营销中心6月开放，价格待定。

楼盘点评：也是地铁盘，距离最近的站点是六号线二期工程的临空港大道站，步行大约900-1000米。这个盘配套最牛，是一个涵盖住宅、冰雪综合体、五星级精品酒店、写字楼的大型综合体。吴家山新城板块这边的生活配套这几年逐渐完善起来，目前有五环体育场、码头潭公园、人民医院等，但大型商业跟不上，逛街购物什么的还得到吴家山老城区，未来汉口澎湃城的商业部分将满足该板块的需求。

新城桃李郡：这个盘算是东西湖最着急的楼盘了，今年1月拿的地，想要在吴家山这么多楼盘中突出重围，必须要提前蓄客！售楼部还在建设中，一样不耽误安排“小蜜蜂”驻扎在三店站地铁口与众多楼盘抢“人”。售楼部没开怎么带人看房？怎么抢？

有的是办法。小蜜蜂阿姨会想方设法让你留下电话和姓名，不久就会接到置业顾问的来电了，“想考虑买房吗？我们这边是...”

预计说是6月底7月初开盘，建面101-130平精装修房源，价格待定。楼盘三店站和泾河站之间，但步行到地铁站稍远，大概要900-1000米。楼盘最大的亮点，是会与祥兴集团一同引入北师大附校15年制一站式教育。名校是东西湖区的短板，如果这个学校落地，还是有点看头。比隔壁主打”舒适居住“的各家，多了张牌。

金辉江樾云著：预计6月首推5、11、12号楼建面约86-117平三梯六户毛坯房源，目前已开启定存，价格待定。楼盘区别于以上几个纯新盘，是位于各项生活配套都很成熟的吴家山老城区，也是地铁口盘，最近的站点是1号线五环大道站，步行约800米左右。

首开光明国风尚观：地铁盘，楼盘位于1号线终点站泾河站，从地块步行过去约500米。工地已经打围，售楼部还在打桩，具体开盘信息待定，进度预计今年开不了盘。

02

3年来，吴家山的楼面价直降69%！

2016年底至2017年初，武汉土拍市场有多“燃”，现在的新房楼盘卖得就有多“难”。

10687、10133、9690

这分别是融创观澜府、中南熙悦、电建地产洺悦御府在当年拿地的楼面均价。

东西湖土拍过万的消息，就是那时候炸出来的。随后两年，东西湖超1.8万的房价，震碎了汉口刚需的心。

在努力“稳地价”的政策下，吴家山拿地价格确实大幅度下调，最高点与最低点足足相差7千/平！

来揭晓，各个楼盘的拿地价吧。

政府稳地价的作用有多大？据统计，从1月份到4月份，全国整体的地价水平相比去年而言是在降低的，即使一二线城市的拿地面积在增加，地价也没有随之飙升，而是一直保持平稳，甚至还在小范围内降低了。

既然地价有了一定的降低，那么房价应该就有下降的理由，这也是吴家山板块价格阴跌的最主要的原因。

03

市场竞争太猛烈，催生“专职假带看”

都知道，网红餐饮店竞争激烈，为营造火爆人气，有专门的职业排队人。

楼盘竞争太激烈怎么办？那客户必须要靠抢，也生成了专职小蜜蜂带看团队。

这里解释下，小蜜蜂是什么。一般是指，常年分布在楼盘附近地铁口、公交站，为楼盘拉客户的中年妇女或男士，年纪在一般在50-60岁左右，他们的主要职责是，每天有任务有目标地带“意向购房者”去售楼部，然后由售楼部判断是否是有效的意向客户，再给与一定的报酬，拉一个人20-60元不等（看楼盘），工资一般日结。如果客户有成交，再给与200-500元不等的奖励。有的楼盘会给小蜜蜂底薪，但考核也非常严格，如果持续一段时间，比如一周拉不到一个人，就会被“炒”。

因此，小蜜蜂会使出浑身解数，你在我家售楼部门口拉人，那我也在你家售楼部门口蹲守。

大鱼暗访发现，吴家山楼盘的竞争激烈程度令人发指！因为不仅是小蜜蜂扎堆，也催生了专职假带看假装看来“薅羊毛”。

当快连续一周没有“业绩”的小蜜蜂遇到专职假带看，两人合伙演一场，售楼部蒙混过关后，小蜜蜂再分点“羊毛”给“假带看”，双方“互利共赢”......

吴家山板块的新房市场到底怎么样？

一位小蜜蜂阿姨告诉我，现在来看房的人太少了，人太难拉了...是啊，来一个人都不够分的。

总结：

库存量太大，确实是吴家山的“软肋”，短期来看供应仍将大于需求。抛开两个1.85万的高价盘，接下来很长一段时间吴家山的房价基本会稳定在1.25-1.4万/平左右，也就是说对应的是首付在35-40万左右的刚需购房群体。吴家山纯新盘基本都是远则1000米，近则500米的地铁盘为主，对于远城区来说，这是最大的优势。吴家山，目前不是投资的首选，虽然价格泡沫被挤走一部分，但楼盘供应太大，实话说位置也较偏远，接近4环；但刚需自住的话，权衡好工作距离的远近，尽量选择地铁口的，毕竟这个价格在武汉能选的区域确实也没几个。

现代食品期刊

中国航务周刊官网

现代畜牧科技杂志-在线征稿【官】

华东科技杂志-在线征稿【官】

电力系统装备

文学少年编辑部

俏丽教师网站