龙湖启元精装修房子隔音怎么样苏州楼市关于

提问：苏叔，你好，在苏州工作，预算300万，人生第一套房，想问一下怎么买到好房，有哪些建议呢？

苏叔：你好，第一房子应该买在主城区或城市副中心，在苏州就是其一核四城，发展最好、房价上涨也最快，其中园区是苏州房价的天花板和度量衡。第二房子应买在城市的骨骼沿线，即高架、地铁附近。苏州目前地铁网络还未成型，反而高架很通达，其附近板块有后期爆发的机会。第三，如果购买普通住宅，不要买老破小、拆迁安置房、盘和公寓。第四要买在热点区域，苏州目前热门板块排名为园区、姑苏、狮山(核心资产)；苏州湾、高铁新城、科技城(潜力板块)；尹山湖、活力岛；用直、运东、太湖度假区(刚需)。此外如浒关板块由于提供了大量地块，也会带来热度。第五板块属性(该板块适合开发何种产品)与产品属性一致的房子相对上涨快。如园区板块属性偏刚改，所以在湖东、远湖东的3房、4房比2房单价高，且涨幅更大；而莲花大帝国属性偏刚需，所以即使地段优越也涨不动。基于此，可以预判买对应属性的产品，其升值空间更有保证。第六，房子附加值（学区、景观等）要高，学区最重要。第七要把握好买房的时机。第八就是要优先考虑新房。

提问：苏叔 ，你好，请问房子的得房率受哪些因素影响什么呢？

苏叔：你好，在买房过程中，得房率是一个非常重要的概念。它是指住宅的套内面积与该套住宅的建筑面积的比值。然而，影响得房率的因素有很多，首先，房屋结构是一个重要因素。例如，一梯多户与一梯两户的公摊面积可能相差不大，但是住户总数却明显增加，也就意味着每户需要分摊的公用面积会相应减少。其次，楼体形式也会对得房率产生影响。通常来说，板楼的楼体长度远大于宽度，每层的住户较多，房屋的公摊系数较小，得房率自然更高。此外，楼盘的高度越高、建筑结构越复杂，公共设施占用的面积就会越大，从而得房率越低。买房者还可以考虑赠送面积以及公共活动区域面积的影响。需要注意的是，不同的楼盘形态对应着不同的得房率，例如低层洋房的得房率在85%~93%之间比较合理，而高层住宅的得房率在75%~80%之间较为合理。在买房过程中，避免面积被“盗”也是非常重要的。

提问：苏叔，你好，投资为主，准备全款150万左右，咨询一下如何买园区附近的小户型苏叔：你好，目前靠近园区主要是姑苏和吴中，还有昆山。姑苏价格比较高，房龄也是比较老的。吴中价格比较适中，二手房主要在甪直和郭巷，均价2万出头，郭巷稍微贵点，新房的话，面积都是90起步，70平左右的主要以回迁房和房龄7-10年为主，可以买到的，昆山的话靠近园区，张浦价格适中1.6万左右，可以考虑90平左右的。

提问：苏叔，你好，个人住在湖东，我刚卖了市里一套小房子，想给老人在苏州买个新房或次新房，预算200-300万，主要考虑老人住的舒适，保值，未来能卖得出去，请教苏叔有什么片区可以值得看看

苏叔：你好，如果考虑未来保值升值的话，因为考虑未来照顾老人的原因，在目前的预算范围内，建议你首选甪直。如果考虑舒适，生活气息浓厚一些的话，可以考虑尹山湖附近，环境好。如果可以接受距离稍微远一些的话可以考虑大悦春风里附近，你需要的这几点都可以照顾到。

提问：苏叔，你好，对于普通人来说，又想买园区，又买不到奥体，怎么半？普通人想要在园区购房还有机会吗？有没有哪些板块或者楼盘是普通人有机会上车的？

苏叔：你好， 作为普通买房人，能够有机会上园区的车，买到的概率排名：胜浦、娄葑、青剑湖、奥体。青剑湖板块的宜居属性高，但是缺少地铁，主要靠自驾出行，同时三条高铁环绕，有噪音影响。胜浦的客群以当地置换改善为主，对其他区域客流的吸纳能力一般，虽然规划较好，但是利好需要长时间兑现。娄葑板块生活配套成熟，房价也不高。总的来看，不管是从区位、价格，还是入手的难易程度来看，娄葑的性价比是最高的。该板块东兴路南板块的整体区位非常好，交通便利，商业规划齐全，同时还有教育利好，比较适合购入。

提问：苏叔，您好，我想给老人买个房子，我住在九龙医院附近，希望老人可以住的舒服，交通方便，自己这套房子未来有一定的保值和增值（如可以的话），有流动性，预算在350万左右

苏叔：你好，目前观察了苏州，狮子姑苏区（老破小居多），新区，园区，这三区学区公用，有好的好的高中，目前苏州有钱人都网园区买，所以园区价格一直居高不下平均价5万左右，

看了相城区，元和板块龙湖启元，担心的是相城区的软肋学区，没有好的高中，困惑的是，相城这10年因为学区房价一直不温不火，担心如果买入这样的资产，会不会是好的投资

其次也看了园区湖东核心的带学区的两房，小三房，大部分都是10年以上的，不通透，居住体验不是很好，也看了斜塘板块的，中旅蓝岸，金色尚城，钟南景苑等等，还可以，就是在这样的逻辑下，不知道哪个板块未来会保值增值

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