udr维修软目标的硬落地住房租赁资产管理

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1991年权益型REITs上市，开启了美国住房租赁行业蓬勃发展的三十余年。在这三十多年的多个经济周期中，租赁住房REITs表现始终稳健，让市场充分认识到这一类资产的长期稳定性。6月，ICCRA时隔三年再次开启国际考察之旅，对住房租赁成熟市场资产管理经验深入探究，以期为我国保障性租赁住房公募REITs带来一些启示和参考。

此次，ICCRA考察了包括MAA、EQR、AMLI、Avalon Bay、Greystar和UDR在内的多家住房租赁企业的代表性项目。在这些项目中，ICCRA发现资产管理和ESG实践渗透在项目产品和服务的每一个细微处。

■ 产品标准化

此次考察的多个项目，虽然品牌不同，但在产品设计上均有共通性，一是户型设计基本一致，每个项目都包括开间、一居、两居、乃至三居多种户型。二是室内功能空间标准化。三是占比超过10%的公区是各个项目的标配。尽管各项目所处区位不同，面对的客源有差异，导致户型配比略有差异，但几乎没有单一户型的项目。

当住房租赁市场成熟，且租住生活方式形成后，产品配置（包括户型类型、室内空间设计、公区设置等）均会趋于稳定，行业的标准化程度提高，也有助于实现高位稳定的出租率水平，有利于企业的可持续发展。

在《ICCRA 集英行 | 田野考察第二站——走进海外住房租赁REITs企业》一文中，我们对以上几点进行过详细介绍。

■ 可负担租赁住房

另外，还有一个趋势也值得关注，即越来越多的项目为混合型社区，即同时提供affordable housing（可负担租赁住房）与market-rent housing（市场化租赁住房）两种产品。

混合型社区能够为住户提供了可负担的住房选择，打造了一个可持续、多元和包容的社区环境。不过，这样的社区组织结构往往较为复杂，在运营管理中应该坚持“统而领之、分而治之”的原则，进一步推动社会的公正和可持续发展。

■ 人房比

在这次考察的项目中，在服务环节留给ICCRA考察员印象最深刻的是人房比。几乎每个项目的人房比都在1:40-1:50之间；在岗位配置上，销售人员和物业（保洁、维修）人员的比例基本保持在1:1。这样的一个人员配置，一方面可以为租客在选房阶段提供沉浸式服务，另一方面则可以24小时对公区进行清洁，保持物业的最佳状态。

这些服务举措不仅为租户带来更好的生活体验，同时日常维护有效的降低了资产大修的成本，也有效延长了物业翻新改造所需要的资本性支出周期，这也是精细化资产管理的体现。

不过，面对越来越多元化的租户需求，服务也在迭代，此次考察的不少项目也提供Self-guided tour（自助参观）的方式，为租户选房提供更灵活的方式。

我国保障性租赁住房公募REITs即将迎来发行一周年的日子，虽然刚起步，但通过不断学习借鉴国际成熟市场经验，将资产管理理念逐步渗透到“投-融-建-管-退“各个环节中，我国住房租赁行业也将迎来长期稳定的发展，保障性租赁住房公募REITs也会成为金融市场一支稳定力量。

彩蛋环节：案例解析——已运营近30年

View 34公寓，如何实现资产管理价值？

■ 租住生活方式的形成与产品配置

本次考察的位于纽约曼哈顿中心的View 34公寓，至今已经运营了29年，由美国知名租赁住房REITs企业UDR在1994年开发并运营管理。这个公寓是美国“公募REITs正式推出，租住生活方式业已形式，租赁住房市场进入稳定期”的极具标志性项目，奠定了未来美国公寓产品配置的基础。

View 34由南北双塔组成，共计792间房，从整体户型配比来看，各类户型一应俱全，公共配套设置占到总建筑面积的10-15%，基本能够满足大部分租客的需求，这也是美国租赁住房市场出租率始终维持在93%-95%的原因之一。

此外，这座公寓在2012年进行过一次大翻新，彼时是将双塔轮流停业进行翻新，主要是对机电系统进行翻新。由于该项目位于美国一线城市的核心区位，因此户型配比在翻新改造时未进行调整。

启示

·租住生活方式形成后，租赁产品的户型会更为多元化、公区配套设施占比趋于稳定。

·成熟区域的公寓，户型配比会较为稳定，无需考虑翻新改造时的重新定位。

■ 强化服务，稳定资本性支出

View 34项目上共15名员工，包括1位Community manager（社区经理）, 6位leasing team member（租赁团队员工），8位service team member（服务团队员工）。人房比为1:53，即1名员工服务53间房。我国租赁住房目前行业平均的人房比为1:120。通过考察可以发现，人员数量的差异主要来自于服务团队员工，其次为租赁团队员工。

首先，美国租赁住房的服务团队是7*12小时对物业公区和设备设施进行保洁和养护，物业几乎始终处于崭新且良好的运营状态。此外，房间退租后，服务团队也会对房间进行2-4天的养护翻修，确保房间处于最佳出租状态。因此，成熟市场租赁住房项目，不算租赁团队，仅日常服务团队的员工通常1个人要服务100间房。基于此，项目年度资本性支出在稳定期（出租率达到在90%以上）基本处于总收入的3-4%。

疫情期间，其推出的self-guided tour（自助看房）服务（详见：《ICCRA集英行｜田野考察第四站——社恐人士不惧选房：Self-guided tour（自助参观）》），颇受市场欢迎。

启示

服务流程在稳定精细化的同时，也始终创新，不仅可以延缓翻新改造年限，减少翻新改造时费用，还可以提高出租效率。

■ 增值溢价取决于项目的长期持有运营

目前，View 34项目的平均月租金为5200美元，出租率为97%，总收入为4893.2万美元。当租住生活方式稳定后，从客源特征上看，带宠物的客源占比为30%左右，因此租赁住房项目普遍对宠物的收费标准为一次性的宠物费用$200，以及每月宠物费用$20-$50，由宠物带来的非租金收入占比约为1.2-1.5%左右。

View 34项目在开发期间的开发成本合计约4.1亿美元。在2012年该项目翻新改造时，资产估值约为$609,714,286，与开发成本相比，增值了48.4%。在2023年项目资产估值约为$889,853,282，与开发成本相比，增值了116%。从2012年至2023年，租金年复合增长率约为3.4%。

启示

项目增值溢价取决于项目的长期持有运营，运营年限对增值溢价的敏感性影响最高，租金年复合增长率对增值溢价的敏感性影响次之。

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